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“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大?
发布日期:2022-08-17 08:44    点击次数:104

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在房屋买卖合同纠纷的审理中,法院往往会考虑到“现状”。所谓的现状,包括房屋的实际占有人,房屋买卖合同是否已经履行完毕(买房人是否已经付款完毕,卖房人是否已经过户和交房),房屋买卖合同继续履行是否有困难和障碍(如买房人能否现金支付未付款、房屋是否存在查封、抵押等)。严格讲,法院判决的依据应当是合同和法律,所谓的现状不应当是影响法院判决的因素。但是,司法实践中,法院为了维护社会经济秩序的稳定,在判决时往往会倾向于往维持现状的方向判决(本文所附案例即是典型代表)。究其原因,是考虑到了今后的执行,考虑到法律定纷止争的作用等等因素。

 

 

附:王某平等诉徐某某房屋买卖合同纠纷案

情敌蜜月 62); font-family: 'Helvetica Neue', Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; line-height: 24px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">案情简介:1997年4月12日,王某平、王某娟的父亲王**代王某平、王某娟与徐某某签订《购房协议书》一份,约定:徐某某将位于上海市奉贤区**镇**村157号一幢三上三下二层小楼以及一间平顶房屋出售给王某平、王某娟;房屋价款人民币54,000元,于1997年4月12日一次性付清(王某平、王某娟在4月19日搬进徐某某处居住);房屋内有吊扇四只、沙发三只、床两只全部转让王某平、王某娟。上述协议签订当日,徐某某将系争房屋钥匙交付王某平、王某娟。王某平、王某娟取得系争房屋后未进行装修、改扩建,居住使用至今。王某平于1990年1月12日将其户口迁至上海市南汇区**乡第六组;1999年迁回***号(农业人口);2003年其户口又迁至上海市浦东新区惠南镇(非农户口);2014年3月29日再迁入***号(非农户口)。王某娟于1989年10月25日将其户口迁至上海市浦东新区**镇。系争房屋立基人口三人,分别为徐某某及其妻子、儿子。该房屋现已列入动迁范围。2015年1月,王某平、王某娟诉至原审法院,请求确认王某平、王某娟与徐某某签订的购房合同有效。徐某某则不同意王某平、王某娟的诉讼请求。

 

技术支持 sans-serif; line-height: 24px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"> 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市奉贤区人民法院(2015)奉民三(民)初字第636号】当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。本案中,王某平、王某娟与徐某某于1997年签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示,且该协议于1997年即履行完毕,至今已十八年之久,双方应按照约定履行自己的义务。关于徐某某提出未收到王某平、王某娟购房款的辩解意见,因双方签订的协议书中约定购房款于签订协议当日一次性付清,徐某某亦于当日将系争房屋钥匙交付给王某平、王某娟,并由其居住至今,徐某某也未能举证证明其曾催讨过购房款,故应当认定王某平、王某娟已支付购房款54,000元。因此,对徐某某上述辩解意见不予采信。对于王某平、王某娟要求确认双方签订的《购房协议书》有效的诉讼请求,因王某平、王某娟无论在购房时,还是起诉时,均非上海市奉贤区**镇集体经济组织成员,且双方的买卖协议亦未经相关部门批准,故王某平、王某娟要求确认《购房协议书》有效的诉讼请求,无法得到支持。至于徐某某认为双方签订的协议无效的辩解意见,因该协议已全部履行完毕达十八年之久,徐某某该辩解意见既不符合诚实信用原则,也不利于社会经济秩序的稳定,故徐某某上述辩解意见亦不予采信。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第1332号】本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。由于涉案房屋系农村宅基地房屋,王某平、王某娟与徐某某就该房屋所签订的《购房协议书》虽系双方真实意思表示,但因签约时王某平、王某娟并非该集体经济组织成员,且该买卖行为亦未得到相关职能部门批准,故王某平、王某娟现起诉要求确认该协议书有效,于法有悖,原审对此未予支持,当属正确。王某平上诉称其在购房后曾取得过村集体土地承包权,且其户籍于1999年至2003年亦在**村,但鉴于无论在购房时,还是提起本案诉讼时,王某平、王某娟均非村集体组织成员,故两人并不符合农村宅基地房屋购买的主体资格。因此,王某平以其在购房后曾有几年户籍在该处为由,要求确认《购房协议书》有效,依据不足,本院不予采信。虽然王某平、王某娟要求确认《购房协议书》有效的诉请未能得到支持,但鉴于该《购房协议书》系双方真实意思表示,且房款已支付完毕,房屋业已实际交付使用长达十八年之久,为维护社会经济秩序之稳定,双方之间就该房屋所形成的现状应予维持。综上,原审法院判决正确,本院予以维持。上诉人的上诉请求,本院不予支持。



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