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买房人付了全款就不会违约了?
发布日期:2022-08-17 00:21    点击次数:135

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:在合同没有特别约定(买房人不配合过户的构成违约,卖房人有权解除合同)的情况下,是不是只要买房人支付了全部房款,买房人就不会违约,卖房人就不能解除合同了呢?

房屋买卖合同是一种典型的双务合同:卖房人的主要合同义务是过户和交房,而买房人的主要合同义务是付款。房屋的所有权和房款的所有权互为对价。从合同目的的角度,买房人的合同目的是取得房屋的所有权,卖房人的合同目的是取得房款的所有权。卖房人取得了房屋价款的所有权则实现了其合同目的,一般没有理由再解除合同。

但是,上面的这种理解是有前提条件的:1、该房屋买卖是一个孤立的交易,不会牵扯其他的交易(尤其是不会限制卖房人再买房,如卖房人非上海户籍,卖房是想“置换”另外一套房,不把房子过户到买房人名下就不能再买房;或者卖房人有上海户籍,但是名下有两套房, 情敌蜜月卖掉其中一套也是为了“置换”另外一套房子,所出售的房子不能过户到买房人名下就不能买新的房子,等等);2、买房人不配合过户不会影响到卖房人其他的利益,比如不会导致卖房人承担更多的房产税,或者不会导致卖房人再买房承担更多的税费等等。

《合同法》第一百零一条规定:“有下列情形之一,难以履行债务的,债务人可以将标的物提存:(一)债权人无正当理由拒绝受领;(二)债权人下落不明;(三)债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人;(四)法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的,技术支持债务人依法可以拍卖或者变卖标的物,提存所得的价款。” 根据该条规定,如果买房人不配合过户,卖房人可以拍卖或者变卖标的房屋,并提存拍卖或者变卖所得的价款以完成交付【注:该规定使得从理论上一般而言债务人(卖房人)不存在不能履行债务的情形,因此一般理解,债权人(债权人)拒绝受领标的物的,债权人不构成违约】。但是,由于网签在没有买房人配合的情况下一般不可以撤销等现实因素的影响,卖房人不可能拍卖或者变卖标的房屋。这也就导致了买房人拒绝配合办理过户手续,会导致卖房人的债务不能履行,卖房人虽然把房子卖了但是还是挂在自己名下。这会给卖房人带来很多的不利影响。卖房人直接的合同目的(取得房屋价款)是实现了,但是却导致了隐含在房屋买卖合同中的更多的间接的合同目的不能实现【如不能再买其他的房子,或者需要交纳更多的税款等等】。

此外,买房人不配合过户还会导致法律关系处于不稳定状态。如卖房人的债权人可能会申请查封标的房屋,导致买房人在想办理过户的时候不能过户,从而导致整个房屋交易不能完成。或者由于一方死亡或者失去民事行为能力等导致过户手续的办理发生障碍等等。

因此,如果买房人超过合同约定的时间不配合办理过户手续,卖房人可以书面催告买房人办理过户手续,如果买房人仍然不配合办理的,卖房人有权解除合同。



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