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区分房屋买卖中的限售和限购
发布日期:2022-08-17 05:16    点击次数:144

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    所谓限售,即房屋不能上市交易。最常见的情形是:1、未取得预售许可证明的商品房不得销售。否则,房屋买卖合同无效【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”】房屋买卖合同无效的法律后果依据《合同法》第58条处理【合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。】2、(上海)未满三年的动迁房不得上市交易。否则,不能过户,但是房屋买卖合同有效。进一步的法律后果就是房屋买卖双方按照合同约定继续履行合同(合同中一般会约定在具备过户条件之后过户)。

   

所谓的限购,即买房人不具备购房资格。最常见的情形是:1、非上海户籍者因社保或者税单不满五年(六十三个月满六十个月)而不具备购房资格(注:非户籍者只能以家庭为单位购房,否则即便社保或税单满五年也不具备购房资格)。其法律后果一般表现为买房人违约,需要承担违约责任。2、上海户籍单身者只能买一套房,如果买二套房则属于限购对象。其法律后果一般也是表现为买房人违约,需要承担违约责任。3、上海户籍的家庭只能买两套房。其买第二套房的法律后果一般表现为多缴税款,首付比例较高(普通住房首付50%。非普通住房首付70%)。其买第三套房的法律后果一般也是表现为买房人违约,需要承担违约责任。

 

 

 

附:徐某某与孙某某房屋买卖合同纠纷案

 

 

案情简介:2013年3月8日,徐某某(甲方)与孙某某(乙方)签订《上海市房 地产买卖合同》,约定甲方向乙方出售位于宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),房屋建筑面积83.38平方米,甲乙双方一致同 意,上述房地产转让价款为123万元。甲方于2013年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2013年9月1日前,甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助,由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按照本合 同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定,甲方逾期办理房地产变更登记手续或者逾期办理房屋交接手续的,每日须按照合同总价的万分之二十向乙方支付滞纳金。补充条款二约定,在签订本合同时,甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办 理房地产交易、过户通知》的,甲乙共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续;因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失。附件三为付款协议,约定,乙方于2013年3月5日前支付2万元、2013年3月17日前支付35万元、2013年 9月1日前支付56万元、2013年10月1日前支付30万元。 合同签订后,孙某某先后向徐某某支付房款994,000元,同年6月19日,孙某某与中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》,以系争房屋做抵押担保,借款236,000元。孙某某与徐某某于2013年7月9日共同至上海市房地产交易中心申请系争房屋的房地产过户手续,当日,孙某某付清了交易税费。7月12日,孙某某与徐某某签订燃气用户变更户名协议书,孙某某支付了燃气过户费10元。同年7月19日,上海市宝山区房地产登记处发出《不予登记告知书》载明,经核查,因根据新政规定, 伽罗APP官网不符合配套商品房过户交易条件,故系争房屋的过户不予登记。为此,孙某某于9月2 日向法院提起行政诉讼,要求撤销上述不予登记的决定。法院经审理,于2013年10月12日作出(2013)宝行初字第51号行政判决书,法院认为,孙某某与徐某某所签房地产买卖合同的网上备案日期是2013年3月8日,距离徐某某取得系争房屋小产证日期2010年7月29日以及徐某某签订拆迁补偿安置协议日期2010年5月26日均不满三年,故根据《上海市房地产登记条例》第二十条第五项的规定,宝山区房地产登记处所作出的不予登记决定,认定事实清楚,适用法律正确。据此,法院驳回孙某某的诉讼请求。之后,孙某某诉至法院,请求判令徐某某继续履行与孙某某签订的《上海市房地产买卖合同》,将系争房屋的房地产权利转移至孙某某名下,并于房屋过户之日起十日内,将系争房屋交付给孙某某;徐某某以房屋总价的日千分之二计算,向孙某某支付自2013年9月2日起至判决生效之日止的逾期过户违约金。在系争房屋过户时,孙某某向徐某某支付房屋尾款236,000元。 原审法院另查明,徐某某于2010年7月29日经核准登记取得系争房屋的房地产权证,为该房屋的房地产权利人,在房地产登记簿中记载,该房屋为配套商品房,自2010年7月16日起五年内不得转让、出租。原 审法院审理中,孙某某表示,当时通过上海保源房地产经纪有限公司居间介绍获得系争房屋的出售信息,技术支持中介告知孙某某系争房屋是拆迁安置房屋,并已满三年,可 以顺利办理过户,基于对中介的信任,故与徐某某签订了居间协议及买卖合同。徐某某表示,在磋商过程中就告知孙某某系争房屋为动迁安置房屋,要等到2013 年5月26日才满三年,但当时中介公司的工作人员称可以签合同,5月26日后办理过户即可,故徐某某继续与孙某某交易。关于逾期过户违约金的起算时点,孙筱辰表示,在行政诉讼开庭过程中,房地产登记处的工作人员告知双方可以先申请撤销网上合同的备案,再共同签订一份合同并备案,则系争买卖合同仍可继续履 行,房屋可以顺利过户。在此情况下,孙某某向徐某某表示要求其协助办理撤销登记和重新备案的手续,但徐某某不予理睬,故孙某某将逾期过户违约金的起算日期调整至2013年09月26日行政诉讼开庭当日。徐某某就孙某某陈述的上述事实并不否认,并表示在行政诉讼开庭过程中就表示不同意配合撤销合同,如果要撤销,则双方应就合同条款重新予以协商,由于房价已上涨,故徐某某当时要求以当时的房地产市场价为标准重新约定房价,但基于孙某某又提起本案诉讼,故徐某某 不同意出售系争房屋。另,徐某某表示,在行政诉讼判决后,徐某某认为双方合同已经终止,故准备着手装修,徐某某打算自住。孙某某认为,尽管交易中心出具不予登记的决定,但仅是针对手续上的瑕疵,对此双方可以通过补救措施予以纠正,并不影响系争买卖合同的合法效力,故不存在重新商定房价的问题,要求根据合同原先条款继续履行。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第1689号】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙某某与徐某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规强制性规定,当属合法有效,双方均应恪守。根据查明的事实,双方由于对动迁安置房屋过 户政策方面了解的缺失,孙某某与徐某某所签房地产买卖合同的网上备案日期距离徐某某取得系争房屋小产证日期2010年7月29日以及徐某某签订拆迁补偿安置协议日期2010年5月26日均不满三年,根据《上海市房地产登记条例》相关规定,宝山区房地产登记处作出不予登记的决定。上述决定仅是根据当时情况所作出的对过户登记的限制,并不影响买卖合同的法律效力。故徐某某关于房地产买卖合同因交易中 心出具不予登记的决定而导致合同无效的抗辩,缺乏事实和法律依据,法院不予采信。同时,行政诉讼开庭过程中,房地产相关部门表示孙某某与徐某某可自行办理撤销合同网上备案手续,并重新办理网上备案登记,则系争房屋的过户条件即可实现。孙某某也再一次催告徐某某予以配合以便交易继续进行,然徐某某至今未予以 协助,其行为已构成违约。现孙某某要求徐某某继续履行房地产买卖合同,将系争房屋以及该房的房地产权利交付给孙某某的诉讼请求,合法有据,法院予以准许。根据合同约定,徐某某逾期办理房地产变更登记手续,每日须按照合同总价的万分之二十向孙某某支付滞纳金,孙某某据此主张逾期过户违约金,具有合同依据,法 院予以准许。现徐某某提出关于违约金标准过高,要求调整的请求,与法不悖,法院从双方合同履行实际出发,考虑孙某某实际损失,以及结合双方当事人之间的利益平衡等因素,酌情将违约金标准调整为日万分之五,依据上述分析,起算点自2013年9月26日开始至判决生效之日止。关于房屋尾款,孙某某自愿在房屋过户同时向徐某某一次性付清,该意见与法不悖,法院予以确认。

 

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第93号】本 院认为,解读涉案合同,根据合同中关于“因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失”的约定,可以认定涉案合同中关于限售的约定是针对受让人身份原因而引发的限售状况。由于系争房屋未能如约交易过户,并非受让人身份原因而受限制,而是系争 房屋限制交易的期间尚未届满。该受限因素不属无法消除之因素,可随期间届满而消除。在系争房屋已经处于可交易的状态下,上诉人仍然拒绝交易,应当承担相应的违约责任。原审法院认定事实清楚,判决并无不当。

 

 

 



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