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买房人要求变更买房人,构成违约?
发布日期:2022-08-17 11:29    点击次数:154

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    《合同法》第88条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第84条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”

    买房人要求变更买房人(狭义的变更,即由A变更为B),其实质就是要求将自己在合同中的权利义务概括转让给第三人,根据《合同法》第88条的规定要经对方(即卖房人)的同意。而之所以要经过卖房人的同意,是因为买房人转让了自己的合同义务,卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题,会危及自己的债权的实现。因此,在未争得卖房人同意的情况下,此种转让行为无效【可适用恶意串通损害第三人利益的规定将之认定无效】。

    既然必须要征得卖房人同意是因为卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题,那么,如果此种变更买房人是增加第三人(即广义的变更,即由A变更为A和B),卖房人是否有理由拒绝?在此情形下,卖房人不得拒绝。因为卖房人的债权的实现没有受到任何不利的影响(买房人的责任财产没有减少),基于诚信原则和鼓励交易原则,卖房人有义务配合买房人“加名字”。在实务中,此种“加名字”往往是有利于房屋买卖合同履行的(如使得本来限购不能过户的买房人变得不限购,使得本来贷款不能获得批准的买房人变得贷款可以顺利获得批准等等)。当然,如果此种买房人“加名字”的行为违法(广义之法,包括地方政策)或者违反公序良俗原则,则卖房人有权利拒绝此种买房人“加名字”的要求。如:买房人假结婚,要求增加其“配偶”为买房人,卖房人就有权拒绝。因为这种行为是违反公序良俗原则的,也是规避限购政策的违法行为。

    需要注意的是,卖房人是否有权拒绝买房人变更买房人(包括加名字)与买房人是否违约是两个概念。卖房人合法地拒绝买房人的加名字的要求并不意味着买房人违约。因为买房人的这种要求只是一种变更合同的“要约”,卖房人的拒绝只是使得新的合同不成立,和买房人违约与否没有必然关系。如果买房人由于变更买房人不成功而不能履行合同,才会构成违约。

 

 

 

附:江某某诉张某某等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:张某某、张某系父女关系,两人系上海市某区某路某弄56号房屋(以下简称涉案房屋)之产权人。 2013 年8月18日,张某某、张某作为卖方、江某某作为买方,案外人上海甲房地产经纪有限公司作为居间方,三方签订一份《房地产买卖居间协议书》,编号为 0003059。协议内容为:买方拟购买某路某弄56号房屋,建筑面积373.09平方米,鉴于买方委托居间方就该房屋买卖进行洽谈,特支付意向金人民币 5万元(以下币种均为人民币);买方要求购买此房的房价为750万元(其他交易条件见《房地产买卖协议》);若买方确认的交易条件,卖方全部接受,则意向 金转为购房定金。张某某、张某及江某某均在协议落款处签名,居间方加盖公章。上 述居间协议书第二页附有《房地产买卖协议》,内容为,涉案房屋产权编号为沪房地闵字(2013)第021730号,无抵押;物业管理费、水、电、煤气等自 房屋交接之日起由买方支付,若有户口应在房屋交接前迁出,否则按每日500元支付买方补偿费,直至实际迁出之日;双方定于2013年8月20日前至居间方 签订为交易过户等所需的《上海市房地产买卖合同》网络电子版(简称网签合同);付款方式:第一期计100万元于2013年8月20日前支付(含已付定金5万元),第二期计100万元于2013年10月20日前支付,第三期计250万元于2013年11月20日前支付,第四期计200万元于2013年12月20日前支付;双方定于2013年12月20日前办理交易过户手续;交易税费由买方承担,卖 方为净到手价;双方定于2013年12月20日前办理房屋交接手续;双方应善意履行本协议,如一方不按本协议履行,则应按成交价的万分之五每日支付守约方滞纳金。超过15日仍未履行,则守约方有权书面通知解除本协议,603366并要求违约方按成交价的20%支付违约金。协议下方的“其他约定”中,双方约定上海市房地产买卖合同确定的房价为560万元,另190万元以装修补偿款形式补偿卖方;修改:第一期150万元整于2013年8月20日支付(其中含定金5万元),第二期150万元于2013年10月20日支付。 同日,张某某出具收条,确认收到江某某房款5万元。 同年8月21日,张某某、江某某在《房地产买卖协议》的上方约定:买方与卖方重新约定双方定于2013年10月31日前到居间方签订上海市房地产买卖合同,如因买方不买或因限购不能够(买)导致交易不能成功的,买方赔偿卖方100万元整;如因卖方不卖或其他原因导致交易不能成功的,卖方赔偿买方100万元整。张某某、江某某在此条款下方签名。 8月22日,江某某通过银行转账方式支付房款145万元,张某某出具了收据。 10月21日,江某某通过上海乙食品有限公司(以下简称乙公司)向张某某汇款150万元。 10月26日、31日,在居间方上海甲房地产经纪有限公司处,江某某两次要求变更购房人主体为乙公司,以该公司名义与张某某、张某签订《上海市房地产买卖合同》。张某某、张某予以拒绝。 2013 年11月14日,江某某出具一份《补偿协议》,该协议主要内容为,某路某弄56号房屋实际成交价为750万元,其中买卖合同约定的价格为560万元,装修 费及设计补偿费190万元;乙方(江某某)同意在2013年11月20日前支付第三期房价款时同期支付装修费及设计补偿费;因买方原因导致第一期、第二期房款各延迟一日支付,网签合同延迟14日,故依合同约定,支付卖方滞纳金54,000元。江某某在此协议的乙方落款处签名,然张某某、张某未在此协议上签 名。 11月20日,张某某、张某委托上海市陈宜陈律师事务所,技术支持以邮政特快专递方式向江某某发出《解除协议通知函》,通知江某某解除房地产买卖协议。原审另查明,江某某与案外人丙共有上海市某区某路某弄73号、81号两处房产。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市闵行区人民法院(2013)闵民五(民)初字第2437号】江 若娴与张某某、张某及居间方签订的《房地产买卖居间协议书》所附的《房地产买卖协议》对房屋标的、价格、支付期限、过户及交付期限、违约责任等均作了约定,上述内容具备了买卖合同所需的必备条款,且双方对此均予以接受,系双方真实意思表示,江某某与张某某、张某之间的买卖合同依法成立,双方应当按约履行 各自义务。 双方约定在2013年10月底前签订网络版的《上海市房 地产买卖合同》,然在签约前,江某某要求变更购买方主体,以乙公司的名义购买房屋。此要求,本质是将买卖合同中买方的权利义务概括性转让。按照《合同法》八十八条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。然而张某某、张某作为买卖合同之卖方,并未同意江某某转让其在合 同中的权利和义务,故江某某应当继续按约定期限履行此买卖协议。江 若娴未能在买卖协议约定的期限内与出售方签订网络版的合同文本,构成违约。按买卖协议之约定,张某某、张某有权解除合同。其于2013年11月20日向江 若娴寄发解约通知,系依法行使合同解除权。按江某某所述,其两天后即11月22日收到此通知,故双方的买卖协议于此日解除。江某某要求张某某、张某继续履行买卖协议、偿付违约金之请求,原审法院不予支持。 买 卖协议解除后,尚未履行的终止履行,已履行的,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。双方的买卖协议解除后,张某某、张某应当将已收到的购房款返还江某某。由于江某某违约导致协议解除,江某某应当按协议约定承担违约责任。房地产买卖协议中约定,违约方应当偿付守约方违约金100 万元。本协议虽未能履行,但鉴于涉案房屋未贬值,张某某、张某也未遭受其他严重损失,而违约金具有惩罚性,也具有补偿性之特性,故江某某表示违约金过高之意见,原审法院予以采纳,酌情调整江某某应承担的违约金至50万元。 原审法院于二〇一四年三月五日作出判决:一、江某某与张某某、张某于2013年8月18日签订的《房地产买卖协议》于2013年11月22日解除;二、张某某、张某于判决生效之日起十日内返还江某某房款人民币300万元;三、江某某于判决生效之日起十日内偿付张某某、张某违约金人民币50万元;四、驳回江某某的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人,如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64,300 元,财产保全费5,000元,合计69,300元,由江某某负担。反诉案件受理费减半收取计15,400元,由江某某负担2,618元,张某某、张某负担 12,782元。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第915号】本院认为,依法成立的合同是当事人的真实意思表示,当事人均应诚实守信地履行。江某某与张某某、张某及居间方签订的《房地产买卖居间协议书》及所附的《房地产买卖协议》,系双方的真实意思表示,江某某与张某某、张某据此就涉案房屋形成买卖合同关系。江某某要求将签订《上海市房地产买卖合同》的购房人变更为乙公司,实质是将居间协议及买卖协议项下买方的权利义务概括转移给合同以外的第三人,依照法律规定,应征得合同相对人的同 意。江某某关于其是将买卖合同关系中的权利转让给案外人,故无需征得张某某、张某同意的上诉理由,缺乏法律依据,本院不予采纳。买卖双方明确约定应于2013年10月31日前签订网签备案的《上海市房 地产买卖合同》,但因江某某要求将合同主体一方变更为乙公司而致双方未能如期签约,嗣后双方亦未就重新签订网签备案合同达成一致,故本院认定,系江某某之违约行为,导致双方未能如期签订网签备案合同,张某某、张某依约行使合同解除权,符合法律规定,原审法院认定双方签订的《房地产买卖协议》于2013年 11月22日解除,并无不当。合同解除后,张某某、张某收取的购房款,应返还给江某某。同时,江某某应按照双方的约定,承担相应的违约责任,原审法院根据本案的实际情况,将江某某应负担之违约金调整至50万元,并无不当,本院予以维持。江某某的上诉请求,缺乏事实基础及法律依据,本院不予支持。

 

 



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