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转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效?
发布日期:2022-08-17 19:25    点击次数:177
郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。” 第9条规定:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”那么,转让在划拨土地上所建房屋,地随房走,同时也起到了转让划拨土地的效果,在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书,也未经有批准权的人民政府同意转让的,该转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

    对于这个问题,法律上没有作出明确规定,理论上自然也会有争议。但是从实务的角度,参照最高院的判例,似乎就变得很有必要。根据最高院的几则判例来看,都是认为转让在划拨土地上所建房屋的合同有效。

    根据最最高院(2014)民申字第00600号判决的精神,转让在划拨土地上所建房屋的合同是一种混合合同,在对该合同进行法律适用时,应将该混合合同区分为主要部分和非主要部分, 伽罗APP官网适用主要部分的典型合同相关法律规定,非主要部分则由主要部分吸收。转让在划拨土地上所建房屋的合同主要部分约定的是房屋所有权买卖事项,呈现的主要特征也是房屋所有权买卖相关特征。而国有土地使用权转让事项则在合同中属于次要部分。因此,转让在划拨土地上所建房屋的合同有效。

    根据最高院(2014)民抗字第41号的判决精神,转让在划拨的土地上所建房屋的行为并未损害违反法律的强制性规定,也未损害国家利益。因此,转让在划拨土地上所建房屋的合同有效。

产品中心 255, 255);">    根据最高院(2013)民申字第50号的判决精神,履行合同时才会发生报批问题,报批的规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定,房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题,不涉及合同效力的问题。因此,转让在划拨土地上所建房屋的合同有效。

    根据最高院(2013)民申字第748号的判决精神,转让在划拨的土地上所建房屋的合同目的,是买卖房屋而不是转让划拨土地,土地使用权是否能够改变性质,不影响房屋买卖合同的效力。因此,转让在划拨土地上所建房屋的合同有效。

 

    房随地走,地随房走,房地一体。转让划拨土地使用权的合同无效,转让房屋所有权的合同有效。在认定转让在划拨土地上所建房屋的合同效力时,比较科学的方法是从合同目的的角度进行分析,即探究当事人的真意——是转让房屋所有权还是转让划拨土地使用权,这样能够最真实的反映当事人转让的是什么,也最能够准确的判断这种转让协议是否有效。那么,如何探究合同目的呢?如何探究当事人的内心真意呢?这就要从合同所反映的客观因素判断,具体言之就是要看双方所转让的标的物到底是什么?占主要部分的标的物就是合同当事人所想要转让的标的物。是划拨土地使用权占主要部分还是房屋所有权占主要部分?如果是划拨土地使用权占主要部分,则很明显,合同双方所签订的转让协议实质上是土地使用权转让协议,而《房屋买卖合同》只是一个幌子,只是为了规避法律的规定,这种协议应当认定为无效。相反,如果是房屋所有权占主要部分,则合同双方所签订的协议实质上是房屋所有权的转让协议,这个协议合法有效。那么,怎么区分主要部分和次要部分呢?这要从土地使用权的市场价值和房屋的市场价值的比例,以及土地使用权和房屋所有权的使用功能价值(尤其是对买受人的功能价值)的角度进行分析确认【不再展开,有兴趣的朋友可以找我私下交流】。

 



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