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卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的?
发布日期:2022-08-17 16:07    点击次数:58
郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:很多卖房人主张自己签订《房屋买卖合同》是受买房人或者第三人【尤其是放高利贷的人】胁迫的,签订《房屋买卖合同》不是自己真实意思的表示。那么,被胁迫对合同效力有何影响?卖房人应该如何举证证明被胁迫呢?

 

《民法通则》第58条规定:“下列民事行为无效:……(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;……”《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;……” 新法优于旧法,只有“被胁迫”+“损害国家利益”才会导致合同无效。因此,合同当事人不能以受到“胁迫”为由主张合同无效。《合同法》第54条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”合同当事人可以以受到“胁迫”为由请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。

《民事诉讼法》第64条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 这是对举证责任的规定,即卖房人要主张自己是受胁迫的,就要拿出证据来证明,如果不能举证证明自己的主张,就要承担败诉的风险——古罗马法谚 “举证之所在,败诉之所在”就是这个意思。那么,卖房人的举证要达到一个什么样的证明标准呢?高度盖然!法律依据是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条第一款:“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。”该原则也为法院所认同,司法实践中法院也是以高度盖然性原则把握民事诉讼的举证证明标准的。

那么,卖房人应当如何举证证明自己是受胁迫的呢?

    根据《民事诉讼法》第63条的规定,证据的形式包括:“(一)当事人的陈述;(二)书证;(三)物证;(四)视听资料;(五)电子数据;(六)证人证言;(七)鉴定意见;(八)勘验笔录。” 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条的规定,不能单独作为认定案件事实依据的证据包括:“(一)未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言;(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言;(三)存有疑点的视听资料;(四)无法与原件、原物核对的复印件、复制品;(五)无正当理由未出庭作证的证人证言。”具体到卖房人想要举证证明自己是受胁迫才签订房屋买卖合同这种情况,卖房人要举证存在如下(部分)情况的证据:1、自己在签订《房屋买卖合同》时人身自由被买房人或者第三人非法限制;2、签订《房屋买卖合同》后在可能的时间里尽快报了警,有《报警记录》记载了报警的原因是自己被胁迫签订了《房屋买卖合同》(如果买房人或者第三人承认存在胁迫卖房人签订《房屋买卖合同》的事实,证明力就更强了);3、房屋的价格低于市场价格(甚至是远远低于市场价格), 尖锐湿疣是什么样的这个条件一般都会存在,也是说服法官的一个基本要素,但这不是认定存在“胁迫”的必备条件;4、买房人并没有实际全额付款,或者买房人与卖房人之间存在合法的民间借贷或者高利贷关系,或者房屋买卖双方存在其他经济纠纷;5、买房人或者第三人通过不正当、不合法的形式“清房”;6、其他证据。

 

 

附:

案例一:XX与XX房屋买卖合同纠纷案

产品中心 62, 62); font-family: 'Helvetica Neue', Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">案情简介:原告(四级智力残疾)于2007年10月19日取得系争房屋产权证。2007年12月12日,原告、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告以30万元的价格将系争房屋出售给被告;双方于2008年3月11日之前申请办理转让过户手续。合同对付款时间、交房时间、逾期付款违约及逾期交房违约责任未作约定。签约当日,原告在预付房款收据上签字,该收据上未填写预付房款金额;被告向案外人XX(因非法拘禁原告已被判处刑罚)转帐29.2万元。嗣后,系争房屋因在产权过户登记办理过程中被司法查封,以致产权未能过户至被告名下。系争房屋目前由被告使用。

 

裁判原文节选【上海市浦东新区人民法院 (2011)浦民一(民)初字第17193号】本院认为,虽然原告对其于系争房屋交易时的所有签名均不予确认,但因原告对被告提出的笔迹鉴定申请拒绝配合,目前并无证据证明该签名非原告所签,故应当认定《上海市房屋买卖合同》、预付房款收据、收件收据等材料上的签名均为原告所签。由于原告与被告签约的时间处于原告被XX等人非法拘禁的时间段之内,原告为智障人士,在人身自由受到非法限制时,被迫按照胁迫者的意愿与被告签订系争房屋买卖合同,不是原告的真实意思表示。虽然该胁迫不是来自于被告,被告也确有可能对原告系受胁迫而签约并不知情,但被告接到XX电话即赴交易中心,在尚不了解系争房屋具体情况的前提下即与原告签约并向XX支付购房款,合同又未对房屋的交付时间进行约定,被告买受系争房屋的过程不符合一般正常的房屋交易习惯,被告受让系争房屋并非善意,因此,原告要求确认买卖合同无效,依法应予支持。合同未约定交房时间,被告未向原告主张交付系争房屋却自行占用系争房屋,现原告要求被告返还房屋,应予支持。原告要求被告支付占有系争房屋期间的使用费,因未提出具体数额且未提供相应证据,本案中不予处理,可另行主张。根据本院查明的事实,原告出具预付房款收据时属其受胁迫期间的行为,非原告真实意思表示,且被告未向原告支付房款而将房款直接支付给案外人XX,故被告要求原告返还购房款,本院难以支持。至于被告提出的3万元损失与税费损失,本院认为,被告未能就3万元损失提供确凿证据;即使确存在该损失,但合同未约定交房时间,所谓3万元损失系被告为己方能占有系争房屋而擅自所为,且被告就合同无效存在过错,所受损失应自行承担。

 

 

 

案例二:上海长春藤生物科技有限公司与庄某某、苏某某房屋买卖合同纠纷案

裁判原文节选【最高人民法院 (2015)民申字第1161号】:根据一、二审判决查明的事实,案涉协议书的订立时间系在长春藤公司竞拍东森会馆之后近两年。而证人李某的证言证明庄某某签署协议书的地点系在东森会馆大厅且周边还有其他人员,该证人证言仅证明庄某某不情愿地签署了文件,但并未证明苏某某在当时有任何强迫或者胁迫行为。长春藤公司、庄某某虽然提交证据试图证明苏某某控制了长春藤公司的一切证照及公司的全部经营管理活动,但并未进一步证明苏某某利用了该优势地位,采取了威胁性的言行迫使两申请人签订协议。何况从订立协议的现场情形看,庄某某如果确实不愿意签订该协议,其完全有条件拒绝。故庄某某在有条件拒绝签字的场合亲笔签署了协议书,应认定系其真实的意思表示。苏某某控制长春藤公司的证照及经营管理活动,即便属实,也不能当然得出胁迫庄某某的结论。是否胁迫,仍需要有进一步的举证。两申请人有关签订协议书系苏某某胁迫的主张没有事实依据,一、二审判决对此不予采信并无不当。



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