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虚假的二手房买卖如何认定?合同无效的法律依据是什么?
发布日期:2022-08-17 00:24    点击次数:130
郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

真实的二手房买卖一般都是:1、通过中介公司居间进行交易;2、买房人会认真核对房产证、产调信息,以确认房屋是否有权利瑕疵;3、买房人会亲自去看房,以了解房屋的质量及周边环境;4、房屋买卖合同的重要条款【如房屋买卖双方当事人、房屋坐落、面积、土地使用权期限、交房日期、过户日期、房屋总价、付款方式、付款期限、随房屋同时转让的设备及装饰情况及处理、物业管理费及水电煤电讯等其他费用的支付、违约责任、违约救济方式等】约定清楚、明确;5、买房人会按照合同约定支付款项(包括申请贷款);6、房屋价格符合签订房屋买卖合同时的市场价格;7、买房人会要求卖房人按照约定办理网签、协助贷款、过户、交房等手续; 8、卖房人也会要求买房人按照合同约定履行义务;9、如果其中一方违约,双方会协商处理(如变更原合同约定等),协商不成的,另一方会通过诉讼、仲裁等方式积极地主张自己的权利;10、其他。

反之,虚假的二手房买卖,或者是为了“买卖担保(让与担保)”的目的,或者是为了骗取银行贷款的目的等等,其交易过程中则有很多不符合常理、不符合交易习惯的地方。如:1、房屋买卖双方并没有通过中介公司居间服务来进行交易(当然,这个要件不是虚假买卖的充分条件,也不是必要条件);2、买房人并没有实地看房;3、房屋买卖合同的部分重要条款【如房屋买卖双方当事人、房屋坐落、面积、土地使用权期限、交房日期、过户日期、房屋总价、付款方式、付款期限、随房屋同时转让的设备及装饰情况及处理、物业管理费及水电煤电讯等其他费用的支付、违约责任、违约救济方式等】没有约定或者约定不明确。4、所买卖的房屋的价格和签订居间协议或房屋买卖合同时的市场价格相差较多(一般表现为明显低于市场价格);5、买房人的资金来源异常;6、房屋买卖双方直接或间接(如其中一方与另一方的利害关系人之间)存在债权债务关系,双方签订有回购协议等协议,双方的交易是通过一个特别授权的代理人来完成的(最典型的是卖房人是由其公证授权的代理人代理其完成从与买房人接触到过户交房全过程的交易);7、其中一方没有履行合同的情况下,另一方并没有积极地主张自己的权利(如卖房人没有协助办理过户手续或没有交房,买房人并没有积极要求卖房人过户或交房);8、其他。

 

认定虚假的房屋买卖合同无效要有明确的法律依据。1、如果该虚假的房屋买卖涉及到买卖担保(让与担保),则相关的房屋买卖合同等协议因违反了物权法定或流抵的规定而无效;2、如果该虚假的房屋买卖是为了骗取银行贷款,则相关的房屋买卖合同等协议因“恶意串通损害第三人利益”而无效;3、虚假的房屋买卖合同不是合同双方当事人真实意思的表示,则相关的合同因违反了《民法通则》第55条第二项【《民法通则》第55条:“民事法律行为应当具备下列条件:……(二)意思表示真实;……”】而无效【注:法院的判决一般会以虚假的房屋买卖合同违反了《民法通则》第55条第二项而将之认定为无效,其理由是该条是效力性强制性规定,违反了该规定则无效。】按照上述理解将之认定为无效也说得通,但是更准确的说法应当是:虚假的房屋买卖合同并非当事人真实意思的表示,当事人之间并没有达成真实意思表示的一致,合同尚未成立,未成立的合同自然没有约束力(因此不成立的合同而发生的权利变动要恢复原状,如返还原物等)。合同是否成立是一个事实判断的过程,合同是否有效是一个价值判断的过程,将虚假的房屋买卖合同认定为不成立比将之认定为无效更符合法理。

 

 

情敌蜜月 255);">张某与倪某某、郑某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:1994年3月30日,倪某某与郑某某登记结婚。1998年,案外人上海申桂房地产开发经营有限公司(甲方、卖方)与郑某某(乙方、买方)签订《上海市内销商品房预售合同》,约定:乙方向甲方购买上海市宝源路301弄申桂公寓3幢19层A座(即系争房屋)。后系争房屋登记至郑某某名下。2009年7月13日,郑某某出具房款收条一张,载明:今收到张某购买系争房屋首付款30%为人民币(以下币种均为人民币)柒拾陆万陆仟肆佰元正。2009年7月15日14时01分28秒,王凯华自工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)中转账800,000元至张某工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX),同日15时12分03秒张某转账766,400元至郑某某工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX),同日15时18分59秒郑某某将766400元转账至谢麒工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX),7月16日14时40分25秒,谢麒将500,000元转账至王凯华工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2009年8月3日,上海市闸北区房地产交易中心受理了张某与郑某某房屋买卖过户的申请,张某(买受人、乙方)与郑某某(卖售人、甲方)递交的《上海市房地产买卖合同》(合同编号:732251)载明:甲乙双方未通过经纪机构居间介绍,由乙方受让甲方自有的系争房屋,转让价款共计2,346,400元;甲、乙双方确认,在2009年7月30日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述《上海市房地产买卖合同》中,对房屋交接日期、乙方未按约付款的处理、甲方未按约交接房屋的处理、争议解决、补充条款、附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)、附件三(付款协议)、附件四(物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付)均未作约定。同日,张某与华夏银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称“华夏银行”)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业公司”)签订《住房公积金个人购房担保借款合同(个人住房组合贷款适用)》,申请住房公积金贷款300,000元;张某又与华夏银行签订《个人房屋抵押借款合同》,申请个人房屋抵押借款1,280,000元。2009年8月7日,系争房屋登记至张某名下。8月11日,前述组合贷款共计1,580,000元通过张某账户转至郑某某华夏银行的账户。8月12日,郑某某从上述账户汇款1,580,000元至谢麒中国工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX),产品中心同日,谢麒将上述账户中的300,000元转账至王凯华工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2013年12月16日,张某与上海信太典当有限公司(以下简称“信太典当公司”)签订《房地产借款抵押合同》,申请借款1,500,000元,借款期限自2013年12月16日起至2014年6月16日止,月利率0.8%。当日,信太典当公司将1,447,500元转账至张某工商银行账户。

 

 

裁判原文节选:

一审【上海市闸北区人民法院(2014)闸民三(民)初字第22号】本案中,张某作为系争房屋买受人理应对系争房屋的产权及共有情况、结构及居住情况等基本信息进行全面了解,而张某对以上基本情况均不了解,且其无法对购买系争房屋及看房的过程进行明确陈述,不符合常理。签订系争合同时,买卖双方未通过经纪机构居间,该合同中对系争房屋的交接日期、违约处理、付款协议等重要条款均未作约定,不符合一般的房屋交易习惯,张某对此不能做出合理解释。郑某某出具的房款收条上的日期早于张某汇款766,400元的日期。综合上述不符常理之处,故法院难以认定张某受让系争房屋时系善意,亦难以认定郑某某与张某之间的买卖系争房屋系真实的意思表示,根据合同法相关法律规定,倪某某请求确认系争合同无效的诉请符合相关法律规定,法院予以支持。

根据法院调取的系争房屋首付款76万余元及贷款158万元银行转账记录显示,王凯华将80万元转入张某账户后,张某支付76万余元作为首付款转入郑某某账户,郑某某于同日将该笔钱款转入谢麒账户,后谢麒又于次日将76万余元中的50万元转至王凯华账户;张某申请贷款158万元转入郑某某账户,郑某某于次日转至谢麒账户,后谢麒将其中30万元转入王凯华账户。从以上转账记录可以看出,张某的首付款、贷款的来源及去向均与王凯华密切相关,但审理中张某既无法解释首付款的合法来源和流向,亦未提供相关证据予以证明其资金流动的合理性,行为违背常理,故法院难以认可张某以上转账行为系真实的房款买卖之支付行为。结合郑某某账户相关收账、转账记录可知,郑某某于收到首付款当日及收到贷款次日将款项全数转出,该行为与其陈述的其账户仅作为虚假买卖走账之情节相吻合,郑某某对系争房屋首付款及贷款均不存在实际控制,其未实际掌控任何购房款的情节具备高度盖然性,故法院认定张某未向郑某某真实支付系争房屋的相应购房款。

 

二审【上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第2903号】本院认为,郑某某与张某就系争房屋签订买卖合同,由张某购买系争房屋,并办理了过户登记。倪某某主张该买卖合同无效,张某却主张买卖合同有效,而郑某某认可买卖合同无效。纵观系争房屋的交易过程,买卖合同的签订及有关约定内容存在诸多不符合常理的情况;张某支付房款的来源及去向亦存在有悖常理的现象,对此张某既不能对此做合理解释又不能提供相关证据予以证明;张某在取得系争房屋产权数年后才起诉要求郑某某搬离系争房屋,在原审法院未支持其诉讼请求后,虽提起上诉,但结果却撤回上诉及起诉。鉴于上述各种不符合常理及交易习惯的情况存在,原审法院认定张某受让系争房屋非善意、郑某某与张某之间买卖系争房屋非真实意思表示,从而支持倪某某要求确认买卖合同无效的诉讼请求,并无不妥,相关理由原审法院已作充分阐述,本院在此不再赘述。张某上诉对原审判决所提异议,不能成立,其主张买卖合同系有效,缺乏相应依据,本院不予支持。原审法院所作判决并无不当,本院予以维持。

 



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