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买房人按约申请贷款,但未在约定的过户日前获银行批准,是否要承担违约责任?
发布日期:2022-08-16 23:42    点击次数:152
郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

二手房买卖贷款的流程一般分两种情形,即无资金尽管和有资金监管。无资金监管的流程简述如下:网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—过户—买房人和银行签订贷款合同并办理抵押登记—银行放款。  有资金监管的流程简述如下:网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—买房人和银行签订贷款合同—银行放款(至资金监管账户)—过户并办理抵押登记—卖房人持相关凭证去资金监管账户领钱。当然,贷款又分为银行贷款和公积金贷款,公积金贷款需要提前60天左右预约。为行文方便,下文就以无资金监管且为一般商业贷款为例进行阐述。

房产中介一般会在办理网签手续前对买房人的资信状况进行相关查证,在买房人的资信状况良好的情况下,一般从买房人申请贷款到银行批准贷款(注意:批准贷款和实际发放贷款是两个概念)只需要大概半个月的时间,而房屋买卖合同和网签协议约定的网签到过户之间的时间(或者买房人申请贷款到过户之间的时间)远远超过半个月,也即房屋买卖合同或者网签合同给买房人留足了申请贷款所需的时间。但是,由于种种原因,可能就会发生买房人虽然按照合同约定积极申请了贷款,却不能在约定的过户时间之前获得银行的批准的情况。在这种情况下,买房人是否需要承担违约责任呢?其实,是否承担违约责任就是要看是否违反了合同的约定。

1、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则需要由买房人自筹资金支付卖房人相应款项(即贷款金额),而买房人又没有支付该款项,则买房人就要承担违约责任。需要注意的是,买房人之所以要承担违约责任,不是因为银行没有批准其贷款申请(在此补充说明,银行没有批准贷款一般不属于不可抗力,除非因发生地震、战争等情形导致银行不批准贷款),而是在银行没有批准其贷款申请的情况下买房人没有按照合同约定自筹资金支付该款项;【本文所附的案例就是此种情形】 

2、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则买房人需要继续申请贷款,直至银行批准贷款申请,则只要买房人按照约定锲而不舍地申请贷款就不构成违约,不需要承担违约责任。当然,如果由于买房人自身的原因(比如其资信状况有问题)导致银行确定地不向其批准贷款,那么,(如果买房人不自愿并主动自筹资金支付房款)房屋买卖的合同目的就不能实现了,买房人就要承担违约责任了。那么,买房人违了什么“约”呢?有些房屋买卖合同会在保证条款里明确买房人(如通过贷款方式支付部分房款)保证自己的资信状况良好,符合向银行贷款的资信条件,如果买房人的资信状况不符合向银行贷款的条件,那么,买房人就违反了其所保证的资信良好的义务(这其实也属于双方约定的内容);有些房屋买卖合同虽然没有类似的保证条款,但是既然合同约定了买房人通过银行贷款的方式支付部分房款,那么就隐含了一个命题,即买房人的资信状况符合向银行贷款的条件,这其实也是买房人的义务。此外,还需说明的是,根据一般的二手房买卖的交易习惯,卖房人一般都是在银行批准贷款后才办理过户手续(否则卖房人的风险就太大了),在买房人的贷款申请未获得银行批准的情况下,卖房人有权不在约定的过户之日办理过户手续(卖房人行使的是先履行抗辩权)。  

3、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则本合同终止,卖房人返还已经收取的款项,双方互不承担违约责任。那么,买房人也就不构成违约了。但是,这毕竟是因为买房人的原因导致的合同不能继续履行而终止,卖房人在合同交易过程中发生的合理费用(不是损失)还是要买房人来承担的。当然,这种免责条款如果造成了严重的不公平的后果,受损方还是可以请求法院判决对方承担相应的损害赔偿责任的。

    4、如果是其他的约定,也是要按照上面的分析方法,首先明确“约”是什么,然后看买房人是否守了此约,来判断买房人是否存在违约的情况。

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附:王某某与王某二手房买卖合同纠纷案

 

案情简介:2013年3月31日,王某、王某某签订买卖合同,约定王某某向王某购买系争房屋,房屋总价人民币(以下币种均为人民币)137万元,在2013年5月10日前向交易中心申请办理转让过户手续,5月31日前交付;买方未按期付款的,应按逾期未付款日万分之五支付违约金,自应付款期限第二日起算到实际付款之日止,逾期7日未付款的,卖方有权单方解除合同;卖方未按期交付房屋(包括交接和权利转移)的,应按买方已付款的日万分之五支付违约金,自约定交付之日起至实际交付之日。买卖合同附件三付款协议约定,首期房款为42万元,第二期房款95万元通过银行贷款支付,买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款,产品中心若贷款不成或额度不足,买方应于约定的送件过户当日补足;买方贷款经银行审核通过后7个工作日内,买卖双方到交易中心办理过户手续,待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于2013年5月31日内,卖方应将房屋交付买方。双方同日签订的中介公司提供格式的《房屋买卖合同》中约定,贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。合同签订后,王某某支付了首付款42万元,并向银行申请贷款。此后,王某某贷款申请一直处于审查阶段,至5月底仍未能获批。2013年5月28日,王某向王某某致函,要求在6月4日前支付第二期房款,否则将解除合同。6月5日,王某致函王某某表示解除买卖合同,要求王某某支付违约金和赔偿金。6月9日,王某某回函称由于银行原因致房款未能到位,不是王某某过错,要求继续履行合同。6月17日,王某某贷款获批,与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签订了抵押借款合同,贷款95万元。6月20日,王某某致函王某,告知贷款已经办出,要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致,王某遂于7月5日诉至法院。请求法院判令解除王某、王某某之间的买卖合同,王某某支付王某违约金11,875元和赔偿金274,000元。王某某遂提起反诉,请求法院判令王某继续履行买卖合同,并支付违约金暂计5,040元。本案审理中,双方经协商后同意继续履行合同,并于2013年8月29日办理了过户手续,现合同已履行完毕。王某遂变更诉请为要求王某某支付迟延履行违约金,按未付房款95万元的日万分之五,从2013年5月11日起计算至2013年6月30日止。王某某亦变更反诉诉请为要求王某支付迟延履行违约金,按已付房款42万元的日万分之五,从2013年6月25日起计算至2013年8月28日止。

 

 

一审法院判决【案号:上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第1546号】王某、王某某之间的买卖合同合法有效,双方应当依约履行。虽然在买卖合同及其附件三付款协议中,确实并无关于王某某贷款最晚应于何时获批的明确约定,但依据常理,显然不能据此认为双方的真实意思是买方应当无限期地等待卖方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续,以及卖方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定,可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间即2013年5月10日,否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准,针对的是贷款获批之后的实际付款时间。在贷款获批时间和过户时间延后的情况下,按银行操作流程进行的实际放款也必然会相应延后。因此,王某某直到2013年6月17日才获得贷款审批通过,已构成对付款义务的迟延履行,应当按约承担违约责任。王某某辩称银行审核贷款时间过长,并非其过错,但法律明确规定,合同一方因第三方原因造成违约的,仍应向对方承担违约责任,故对此抗辩,法院不予采纳。按买卖合同约定,迟延付款应按未付款的日万分之五支付违约金。考虑到贷款审批时间过长导致的迟延付款并非王某某的过错,结合王某的实际损失情况,法院认为合同约定的违约金过高,可酌情调整为未付房款95万元的日万分之三,自2013年5月11日起算至2013年6月17日止,计10,830元。至于王某某反诉王某迟延交付的违约责任,因系王某某迟延付款违约在先,王某当时要求解除合同存在依据,并不构成违约,故对王某某反诉请求法院不予支持。

 

 

二审法院判决【案号:上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第2577号】当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应恪守履行。王某某依约支付了买房首付款,对于第二期房款95万元,双方约定王某某通过银行贷款支付。本案争议焦点系,王某某是否存在迟延支付第二期房款的行为。双方于2013年3月31日签订房屋买卖合同,并约定于2013年5月10日前向交易中心申请办理转让过户手续,5月31日前交付。合同签订后,王某某向银行申请贷款,但直至2013年6月17日,王某某的贷款才获银行批准。尽管合同中并未明确约定第二期房款的付款期限,但依据二手房买卖的交易习惯,若房款中有银行贷款的,买卖双方在进交易中心申请房屋产权过户之前,买受方的银行贷款应当获得银行批准。本案中,在双方约定的申请办理房屋产权过户手续的日期之前,王某某的贷款仍未获得银行批准,故相对王某而言,王某某构成违约,需承担相应的违约责任。此外,双方在中介公司提供的合同文本中约定的贷款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准,是针对贷款获批、产权过户后的银行实际放款时间,该约定并不能免除王某某迟延付款的违约责任。原审法院根据本案实际情况酌情调低违约金,判令王某某支付王某迟延付款违约金10,830元并无不当。王某某上诉以其已及时向银行申请贷款,没有迟延付款的违约行为为由,拒绝支付王某迟延付款违约金,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。另外,鉴于王某某迟延付款违约在先,王某致函王某某要求解除合同,符合合同约定,故王某没有迟延履行的违约行为。王某某上诉要求王某支付迟延履行的违约金,缺乏事实和法律,本院亦不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确,本院予以维持。

 



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