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房屋两次过户,但前一合同无效,所有权归谁?名义产权人可否请求原所有人迁出房屋?
发布日期:2022-08-17 00:22    点击次数:195

案情简介:上海市某房屋原属臧树林所有,李榛以臧树林代理人的名义与谢伟忠签订了《上海市房地产买卖合同》以80万价格将该房屋卖给了谢伟忠,后谢伟忠又以110万元的价格将房屋卖给了连成贤,均已办理过户手续(现房屋登记在连成贤名下),但是该房屋一直由臧树林实际居住。连成贤起诉臧树林要求臧树林迁出该房屋。另:李榛以臧树林代理人的名义与谢伟忠签订的《上海市房地产买卖合同》被确认无效。

 

一审判决:上海市浦东新区人民法院一审认为,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。本案中根据原告连成贤提供的证据,足以证明原告系上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的合法产权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,被告臧树林现已非上述房屋的产权人,被告已无权居住使用上述房屋,故原告要求被告迁出上述房屋应予准许

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二审判决:上海市第一中级人民法院二审认为,本案的争议焦点在于,当所有权与占有权能发生分离的情况下,买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。第一,生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效,产品中心即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示,该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力,其从2008年8月起居住在系争房屋内,并占有、使用该房屋至今具有合法依据,故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下,径行要求实际占用人臧树林迁出,法院不予支持。第二,在第二手的房屋买卖交易中,被上诉人连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价,该买卖合同已经生效判决确认为有效合同,故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力,双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此,连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中,虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证,完成了房屋的权利交付k程,但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此,连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看,由于第一手的买卖合同已被确认为无效,案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务,故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。

 

评析:本案为公报案例,但是小编认为本案一审判决正确,二审判决不正确。根据该判决来看,法院认为第一手房屋买卖合同无效,第二手房屋买卖合同有效。既然第二手房屋买卖合同有效,那么,就不存在“恶意串通,损害第三人利益”的情形,进而可以推论出第二手房屋买卖合同的买受人(连成贤)是善意的,加之其支付了合理的对价,房屋也已经过户,那么,第二手房屋买卖合同的买受人(连成贤)就可以善意取得该房屋,第二手房屋买卖合同的买受人(连成贤)是该房屋的所有权人(二审判决似乎也是认为连成贤是该房屋的所有权人)。既然连成贤是该房屋的所有权人,那么,房屋原所有人臧树林就不是该房屋的所有权人,臧树林对该房屋的占有就是无权占有,连成贤可以依据《物权法》第34条的规定(无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物)请求臧树林迁出并返还房屋。



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